Hoe houdt de horeca zich staande tussen al dit geweld? Hoe verhouden de extreme ontwikkelingen zich tot de verkoop en waarde van horecabedrijfsobjecten en -exploitaties? En hoe is daarmee het jaar 2022 voor Van de Weerd (VDW) Horecamakelaars geweest?
Te beginnen bij het begin: bij de drie primaire factoren die van invloed zijn op de waarde van een onderneming. De gevolgen die de ondernemer ervaart ten aanzien van de omzet en kostenstructuur én de financierbaarheid bij expansie zijn van invloed op de waarde (en omloopsnelheid van aan-/verkoop) van een horecabedrijf en -vastgoed.
Hoe kijkt VDW hiernaar?
Remco Rijers, Register‑Taxateur VDW: “De omzet in het horecalandschap heeft in de eerste en laatste maanden van 2022 over het algemeen onder druk gestaan. Dit komt respectievelijk door de naweeën van Covid en het feit dat de gast/consument vanwege de economische perikelen terughoudender is geworden in het doen van uitgaven, waaronder uitgaven in de horeca.
Dan is er de kostenstructuur van de horecaondernemer. De kosten zijn op nagenoeg elk onderdeel in de gemiddelde winst- en verliesrekening toegenomen. Denk aan inkoop, personeelskosten en huisvestingskosten (huur en nutsvoorzieningen). Extra pijnlijk omdat de omzet niet met dezelfde mate is toegenomen.
Tot besluit is bij nagenoeg alle (groot)banken de financierbaarheid met ingang van Corona verslechterd. Financiële instellingen zijn in de Covid-jaren 2020 en 2021 terughoudend geweest in het überhaupt verstrekken van financieringen. In 2022 zien we voorzichtig hier en daar financieringen loskomen, maar overall blijft het een crime. De verwachting is dat dit, mede vanwege de aanhoudende huidige perikelen, het geval blijft.”
Wat voor gevolg heeft dit voor de waarde en verkoopbaarheid van een horecabedrijf?
VDW Horecamakelaar Ingmar Bokma: “Ervan uitgaande dat de omzet redelijk gelijk blijft, de kosten toenemen en (daarmee) de winst afneemt, resulteert dit in een lagere waarde van de goodwill van een horecaonderneming. Dit valt in taxaties en verkopen terug te zien, zodra de cijfers van een onderneming structureel lagere waardes noteren. Hier is vooralsnog geen sprake van een trend.
Wat wel al in negatieve zin werkt op de waarde van met name horecavastgoed is het feit dat de financierbaarheid is verslechterd. Mede omdat de rentestanden zijn opgelopen. Dit zorgt dat deze waarderingsmethode op de waardering begint te drukken. Echter, een behoorlijke afwaardering heeft niet plaatsgevonden en we verwachten, met de kennis van nu, ook niet dat die komt.
Van positieve invloed op (verkoop)prijzen is dat kopende creatieve horecaondernemers veelal omzetgroei voorzien. En een tweede positieve factor is dat door crowdfunding en privaat geld kopers niet altijd afhankelijk zijn van een bank, waardoor horecabedrijven en -onroerend goed op voldoende vraag mogen rekenen.”
Hoe heeft VDW Horecamakelaars 2022 ervaren?
Ingmar ziet gemiddeld genomen geen terugval in de hoogte van huur- en koopsommen, van zowel vastgoed als horecabedrijfsovernames in 2021 en 2022. Wel een stagnatie. Daarbij zijn er uitzonderingen. Cafetaria’s met variabele energiecontracten zijn een uitdaging om van de hand te krijgen, terwijl ondertussen hotels juist weer als spreekwoordelijk warme broodjes gaan.
“Op de makelaardij/verkoopafdeling beleven we in 2022 het beste jaar ooit, met circa 150 geslaagde onderhandelingen. Hieruit mogen we concluderen dat er nog altijd voldoende toetreders zijn en bestaande horecaondernemers verder groeien. Ondernemers met doorzettingsvermogen, creativiteit en over het algemeen een behoorlijk staaltje lef. Inspirerend om te zien!”
Voorlopige conclusie?
De cultuur is in de afgelopen vijf a tien jaar in positieve zin veranderd. Nederland is stukje bij beetje steeds meer van de horeca gaan houden en is voor velen steeds meer de derde of vierde plaats (na huis, werk en sport) in hun leven geworden. Dat is goed voor de horecaondernemers. Zij hoeven zich nog niet direct zorgen te maken over de waarde van het bedrijf. De horecabedrijven en -objecten zijn nog altijd goed verkoopbaar. Om dat zo te houden is de boodschap duidelijk: blijf omzet optimaliseren en trigger jezelf creatief te blijven in het behalen van gezonde marges.
